世界房地产市场稳步增长

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2019年,世界房地产市场规模有所增加。专业管理的全球房地产投资市场的规模从8.9年的2018万亿美元增加到9.6年的2019万亿美元。

与去年相比,货币走势对世界房地产市场的影响很小。 货币变动对全球房地产投资市场的规模产生了约0.1%的美元(USD)影响,而2018年的负面影响为-2.6%。 资产价值的增长和现有投资组合,新确定的投资组合以及市场的新发展(例如新建筑和销售以及回租交易)的交易活动也推动了市场规模的增长。

与世界房地产市场相比,美国的重量有所增加。 美国在MSCI全球年度房地产指数中的相对权重(未冻结;权重:市场规模)在2019年进一步增加。

与世界房地产市场连续第二年相比,中国仍然是第四大市场。 中国在2018年已超过德国,连续第二年成为仅次于美国,日本,英国的第四大国内市场。

MSCI从2004年开始系统地估算专业管理的房地产投资市场的规模。

这些估计是创建MSCI全球年度房地产指数(未冻结;权重:市场规模)和一系列其他跨国指数的基础,并且它们提供了对MSCI直接房地产指数涵盖范围的见解。

本文列出了2019年的市场规模估计并解释了2018年至2019年之间发生的主要变化。

MSCI全球年度房地产指数(未冻结;权重:市场规模)权衡了25个国家/地区的房地产投资回报。 尽管MSCI在日本和韩国的国家指数已包含在MSCI全球年度房地产指数(未冻结;权重:市场规模)中,但我们在其他七个亚洲国家(中国,香港,印度尼西亚,马来西亚,新加坡,台湾和泰国)的市场数据–从该索引中排除。

在此报告中,所有国家/地区的市场规模均基于自下而上的,特定于投资组合的估计,并使用年末货币转换率将其转换为美元。

估计市场规模

MSCI收集了有关全球各个房地产投资组合的大量信息,这构成了我们的市场信息产品(全球英特尔)和企业分析的基础,用于在资产级别直接持有房地产。 到2019年底,这些直接衡量的房地产投资组合的价值为2.2万亿美元。 但是,尽管覆盖范围很高,但MSCI并未直接衡量市场中的所有投资组合。

虽然MSCI的数据对于了解市场的变化很有用,但仍需要其他数据源来建立市场规模的最终估计。 MSCI通过将自下而上的,特定于投资组合的内部信息与从公共领域获得的数据相结合来做到这一点,这些数据包括预先存在的数据库,公司的年度和季度报告以及公司网站的数据。 该方法旨在按照MSCI方法(按投资组合)确定每个国家的所有直接房地产资产,该方法仅旨在获取为投资目的而拥有的专业管理房地产的价值。

市场规模估计变化

投资房地产存量定义为主要目的是从投资收益中受益的财产,与所有者占用和非投资租赁房地产不同。 市场的所有者占有部分包括私有和上市公司既拥有和占用的房地产,政府拥有并用于政府目的的房地产以及私有房屋所有者拥有的住宅。 此外,有些组织拥有房地产并将其出租给租户,但其主要目标除了产生投资回报外。

其中包括社会住房组织和市政当局,它们在某些国家拥有大量房地产资产(有关所用方法的更多信息,请参见附录1)。

MSCI使用每个市场中用于投资目的的专业管理房地产股票的总估计规模,重新衡量有助于产生跨国指数的国家指数,包括但不限于MSCI全球年度房地产指数(未冻结;权重:市场)尺寸)。 为此,所有国家/地区级别的市场规模估算都以年末货币转换率转换为美元。

由于全国范围内MSCI指数覆盖水平的差异,对这些指数进行了重新称重,以在它们所贡献的跨国指数的市场之间提供更具代表性的平衡。 市场规模估算值还用于重新加权MSCI全球年度房地产指数(未冻结;权重:市场规模),MSCI北欧年度房地产指数(未冻结)和MSCI欧洲年度房地产指数(未冻结;权重:市场规模)。以及其他区域索引和定制或自定义索引。

专业管理的全球房地产投资市场的规模从7.8年的8.9万亿美元增长到2018年的9.6万亿美元,增长了2019%。与2018年相比增长更高,当时市场增长了4.1%。
图表1:全球市场规模估算的变化以及5个最大的国家(十亿美元)。

美国仍然是最大的市场,而日本和英国分别保持第二和第三的位置。 中国连续第二年保持在第四位,而德国处于第五位。

市场规模的长期变化

如图2所示,MSCI全球年度房地产指数中各个国家的相对权重(未冻结;权重:市场规模)已随时间推移而变化。这些变化是资产价值增长,货币影响和残差成分共同作用的结果。 美国市场的比重继续逐年增加,从31.0年的2009%增至41.3年的2019%。德国,法国和加拿大的比重分别继续保持在7.0%,5.3%和4.4%左右。 英国的权重约为9.0%,而2014年则超过11.0%。 日本从15.3年的2009%下降到10.6年的2019%。

参考: 年度更新 专业管理的全球房地产投资市场规模研究,伯特·特本,拉齐亚·内沙特,2020年XNUMX月

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